时 间：2013年1月16日下午
地 点：安徽高速开元国际大酒店

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新安房产网第四届安徽楼市总评榜，与房地产专业机构共同协作，邀请全国房产名人陈宝存，担任演讲嘉宾，解读中国二三线楼市发展。

本届总评榜以"突破"为主题，分析在面临严峻的市场环境下，开发企业、代理公司、房产媒体三者的生存发展之道，全面直射2012年安徽楼市转变。最宏大的奖项格局，最豪华的评审阵容，新安房产网"突破——第四届安徽楼市总评榜"与您共同点石成金，书写荣耀！

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新安房产网第四届安徽楼市总评榜即将开始。

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新安直播员：书写荣耀!突破第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典暨中国·安徽地产高峰论坛于1月16日在安徽高速开元国际大酒店隆重启幕。

1月16日，注定不平凡!1月16日，注定盛典空前!1月16日，注定轰动全城!

新安直播员：在公平、公正、公开原则下，第四届安徽楼市总评榜历时两个多月，百万网友票选、楼市品质行以及专家评审会等多渠道评选流程，特设2012安徽十大营销推广典范楼盘、2012安徽十大城市价值典范楼盘、2012安徽绿色湿地典范楼盘等18项楼市荣誉大奖。

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背景

关于“总评榜”

安徽楼市总评榜，是安徽省最权威、最专业、最公正、影响力最大的地产峰会。目前，已成功举办三届。

本届总评榜以“突破”为主题，分析在面临严峻的市场环境下，开发企业、代理公司、房产媒体三者的生存发展之道，全面直射2012年安徽楼市转变。

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》》》往期精彩回顾——携手2011 第三届安徽楼市网络总评榜

》》》往期精彩回顾——洗礼2010 第二届安徽楼市网络总评榜

》》》往期精彩回顾——新安荣耀之夜 第一届安徽楼市网络总评榜

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第四届安徽楼市总评榜盛典暨中国·安徽地产高峰论坛指示牌。

新安直播员： “专业”、“品质”、“大气”……提前进入会场的工作人员，禁不住“王婆卖瓜，自卖自夸”，万般变幻的灯光、大气的背景墙、华丽的地毯、娇艳的鲜花，我们力求每一个细节都能做到精致。

新安房产网立足合肥，发展历程介绍。

目前是下午1点30分，相关准备工作已经就绪，突破第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典暨中国·安徽地产高峰论坛即将开启，我们静候嘉宾入场。

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新安直播员：在场内，“祝新安房产网越办越好”，“祝新安房产网举办的突破第四届安徽楼市总评榜圆满举行”，“祝新安房产网在安徽传播领域取得更大的胜利”，“祝新安房产网在新的一年取得更好的成绩”，现场正在播放业界寄语集锦视频，安徽房地产行业资深业内人士，纷纷为新安房产网送上了自己的祝福。

新安直播员：在场外，到场嘉宾正在陆续沿着红地毯，进入精致的入场通道，到场地产精英在独具特色的“微博签到处”签到，领取奖品券。

第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典暨中国•安徽地产高峰论坛签到处。

新安直播员：会场内，白色的长型桌上摆满了洋河美酒，远远的瞅着，似乎都能闻着酒香味，透明的玻璃杯在灯光下，闪耀出五彩颜色，恐怕也迫不及待的想盛满美酒了吧。

糕点、水果、零食小嘴，特色美食等等，一道道的冷餐被服务员端上了餐桌，道道瞧着“色香味俱全”，突破第四届安徽楼市总评榜盛典将是一场集视觉、听觉、味觉、触觉等多方位感受于一体的一盛宴。

第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典到场嘉宾合影。

新安直播员：现在是下午两点二十分，现场近千个空座位已经逐渐减少，目前各界精英还在入场，离盛典正式开始的时间更近了。

新安直播员：下午两点三十五分，主持人宣布突破第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典暨中国·安徽地产高峰论坛正式开始，各界精英汇聚一堂，共享盛典。

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新安直播员：“各位来宾，请大家各自就座，我们的活动马上开始”。主持人提醒。

新安直播员：目前，到场嘉宾正在陆续就座，据了解，除了房地产行业的业界精英众多外，今天到场的媒体嘉宾阵容也十分强大。

有第一楼市、房产报道生活频道、燕子房产、安徽经济广播、徽商广播、安徽商报、新安晚报、市场星报、江淮晨报、合肥晚报、房地产周刊、房地产报道、合肥广和广告传播有限公司等二十余家合肥主流媒体到场。

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新安直播员：突然全场灯光熄灭，“突破第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典暨中国·安徽地产高峰论坛正式开始” 主持人的声音响起。

第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典现场。

主持人的话刚落音，屏幕上的《3D互动视频秀》开始，具有3D效果的一段视频，形象的向大家介绍了新安房产网。

新安直播员：“各位领导、各位嘉宾、全省的地产精英领袖们，大家下午好!”主持人首先向在场的嘉宾问好。

……

新安直播员：“时间过得真快，又到了一年一度总结安徽地产，见证安徽荣耀的时刻，我相信大家跟我一样，心情都是激动的。今年是第四届安徽楼市总评榜，我们可以看到，现场最牛气的老板、最品质的楼盘、最大牌的公司，几乎是全都到场了”。帅哥主持人现场表示。

新安直播员：随后，美女主持人也接过了话茬，“是的。安徽楼市总评榜在经过了几年的沉淀之后，已经成为安徽影响力最广、规模最大、规格最高、媒体最关注的一次地产英雄盛会。”

新安直播员：在第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典暨中国·安徽地产高峰论坛伊始，帅哥主持人就透露了今天的几个重头戏，“在忙了一年，辛苦了一年，借着新安房产网这么一个好的平台，在今天这样的庄重时刻，新安房产网特别邀请了陈宝存会长为大家作精彩演讲，还给大家准备了丰厚的奖品，一等奖是亚振家具提供的2万元现金券，二等奖是ipadmini，看着这些奖品呀，我都有些心动”。

的确，今天不但有素有地产犀利哥之称的陈宝存到场，今天抽奖环节送出的奖品也是相当丰厚的，其中，一等奖为两万元的现金券，实在让人“怦然心动”!

新安直播员：据记者了解，今天到场的嘉宾，不仅有合肥的名企代表，还有六安、淮南、淮北、铜陵、池州等地级市的优质房企代表，六七百人共聚一堂，的的确确可以称得上是安徽省地产界的盛宴。

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新安直播员：在第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典上，新安房产网总经理李平进行了发言。

新安直播员：“尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们，先生们，大家下午好!首先，请允许我代表安徽楼市总评榜组委会，对来自中国地产界、经济界、传媒界的各位嘉宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢”!

满怀感激的言语，表达出了李总的满腔谢意。

新安直播员：安徽楼市总评榜是由合肥学院房地产研究所与新安房产网共同举办，是安徽地区规模最大、影响力最广的专业性房地产行业盛会。

新安直播员：一年一度的盛会，安徽楼市总评榜在不断进步，带给大家更加专业的感受，对此，李总也深有感触，“这是我们第四次举办楼市总评榜活动，我们将主题定位为“突破”。因为，刚刚过去的2012年，很多优秀房企和优质楼盘，在政策调控的大背景下，突破了原有的产品模式和营销模式，取得了良好的成绩。”

新安直播员：地产界的“突破”，推动我们的楼市总评榜也要突破原有的形式。

总评榜颁奖盛典|新安房产网总经理李平致辞。

新安直播员：“我们强化了互动环节，不仅安排了高规格的媒体发布会，更安排了全省的“楼市品质行”，带着我们的专家、我们的网友，实地去探访真正好品质的楼盘”。 李总现场表示。

新安直播员：今年的总评榜盛典相对于往届，在形式上更加精简，也更加专业，现场李总做了介绍，“我们减少了现场颁奖数量，20个奖项，现场只颁发三个企业大奖。其它奖牌，我们将安排专人登门送到手中。大家都很忙，能到今天的现场来，是给我们捧场，我们尽量减少耽搁大家的时间”。

新安直播员：“简单而不简约”是今年总评榜的关键词!同样是为了节约时间，本届总评榜没有像往届哪样安排过多的节目表演。但却请来了陈宝存会长，带给大家一场思想的盛宴。从会场的布置，到会场上播放的3D视频秀，这一届的总评榜追求更专业、更雅致、更时尚。

新安直播员：“新安房产网有一个特点：盛情;有一个规矩：只要来访的客人，必须留下来聚聚，搞几杯。但是，这次颁奖盛典，我们将往年的圆桌，变成今年的长条桌;将往年的中餐，变成今年的冷餐。改变的是形式，不变的是情义”! 热情好客的李总在现场向大家发出了邀请。

新安直播员：“还有一点要提前跟大家透露一下，礼品。往年，我们选择过高科技、时尚的礼品;今年，我们给大家准备了更加实用的年货”。

据记者了解，今天新安房产网为每一位到场嘉宾准备了一份礼物，相信这一份礼物不会让大家失望，在这里先留点悬念。

新安直播员：“老老实实做人，踏踏实实做事”。这是新安房产网的企业精神。“面对竞争日趋激烈的房地产市场，我们将更加务实，为我们的客户和广大网友提供实实在在的服务。”李总承诺。

新安直播员：2013年，新安房产网定位为“产品年”，我们要不断提高自己的专业水平，将我们的产品做深，做细，做出实效!

新安直播员：“最后，预祝大家在新的一年里工作顺利，心想事成!提前祝大家春节快乐，阖家幸福!”，在最后，李总送出自己诚挚的祝福，也给大家拜了个早年。

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新安直播员：“就像我们宣传资料说得那样，突破，是当别人失去信心，你在努力实现目标;突破，是去做你害怕的事，直到成功”。主持人表示。

新安直播员：今年，我们的总评榜不仅受到全省百万网友的参与，更获得了省市相关领导的关心和支持。

新安直播员：在盛大典礼上，安徽省政协副主席王鹤龄进行了发言。

王鹤龄：尊敬的各位来宾，各位朋友，新年的钟声还在耳边回响，我们已经开始了新一轮的征程，2012年安徽省的经济运行总体上是很好的，省内生产总值突破了17500亿，增长12%左右，财政收入突破了3000亿元，增加了15%。我们省固定资产投入的速度增长24%。

安徽省政协副主席王鹤龄进行发言。

2012年省委省政府抓主导产业。什么是主导产业呢?就不管是传统产业还是战略性新兴产业，在短的时间内，他们有未来好的前途，能够成为支柱的产业，这就是主导产业。

2012年我们安徽省的房地产市场总体上是在健康的发展，房地产的结构，发展的业态都发生了很多新的变化，我们房地产的多元化、多层次的发展，商业房地产的大发展，文化房地产的发展，还有养老等其他事业的发展，都开辟了新的领域。

2013年我们指导性计划是全省的生产总值增长10%以上，财政收入增加10%以上，固定资产增长速度20%以上。2012年是安徽省经济增长两位数速度的第九年，沿海发达地区两位数的增长有的持续了十六七年，有的持续了二十多年，安徽省前段时间产业的积累和现代产业的积聚为我们未来的发展增添了后劲，应该说通过我们的努力，安徽的经济社会会以较快的速度在持续向前发展。

我们安徽省有个问题，那就是比全国的城市化率水平低6.5个百分点，全国是51%。这是因为我们的农村人口比较多，历史的原因，对我们未来经济发展、对大量的农村人口向城市化转移，应该说都有很大的潜力。

在中国经济会议上，李克强总理反复的强调，城市化是未来中国经济发展最大的应景，是强大的动力。我们全国还有67000万农民，随着城市化率的增长，我们国家再有五亿人口从农村里转移出来，这也是非常正常的，这就给我们房地产提供了一个强大的市场需求。

最近说美国的房地产有所回暖，房地产涉及到的产业很多，涉及到产业的产业链也特别多，房地产业的发展对整个国民经济的发展，应该说有巨大的推动作用。但是我们城市化的过程中，我们相当多的人到城市来生活，房子的问题成了一个大的问题，这些问题要一步一步妥善的解决。尽管我们对房子的需求市场是最大的，是非常刚性的，也确定了我们国家的房地产是朝阳产业，在未来几十年里都是重要的产业。美国经济最近有所回暖，首先房地产的回暖是非常突出的，也是美国经济开始好转的一个重要指标。

世界银行说，到2030年的时候，中国是世界上最大的制造国，中国建立最大的自由贸易区，中国会出现世界上最大的城市群。中国将建设世界上最大的交通枢纽等等，这个城市化，未来对房地产的拉动就决定了房地产是重要的产业，现在中央经济工作会议提出来，为了让房地产持续健康的发展，在目前阶段还要进行宏观调整，进一步的抑制两种需求，一种需求是投机性的需求，另外一种需求是投资性的需求。在现阶段还是要限制这两种需求，主要是满足一些生活中的需求。

我相信对房地产的宏观调控会按照市场经济的调整，用市场的机制、市场的作用，对房地产进行市场的调整。我们希望房地产的同仁们，看清楚这个产业发展的巨大潜力，做好当前工作，调整好现在的节奏，多开辟一些新的业态，让我们房地产稳步的，一步一步的向前发展。

我相信我们国家房地产未来的前景应该是非常好的。经营房地产的同志为现代化的建设，为我们城市的交通，为我们改变城市的面貌又提供了很多的产品，做出了巨大的贡献。

我相信在中央宏观经济的调控下，通过大家积极的努力，明天会更加美好。 

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新安直播员：“谢谢王主席的致辞，主席给我们很多压力，当然，给我们更多的是动力。在讲话当中给了我们很多信心，同时也会增加我们的决心，再次的谢谢王鹤龄主席。”主持人表示。

新安直播员：第四届安徽楼市总评榜自11月份启动以来，全省近两百个优质的项目和数十家企业获得了殊荣，“在正式的颁奖之前，请大家通过一些短片来回忆2012，寻找突破的力量，请看大屏幕”主持人介绍。

接下来进入《记忆2012》视频欣赏

……

新安直播员：从刚才的短片中，大家应该可以感受到2012年，很多大牌房企不断突破，不断创新的举动。接下来，我们就要揭开庄严的大幕，首先颁发的是”2012安徽城市与建筑特别贡献金奖“，到底有哪些企业会获奖呢?

2012安徽城市与建筑特别贡献金奖颁发现场。

品质对话城市，责任助力发展，热烈祝贺以下企业获得“2012安徽城市与建筑特别贡献金奖”：

宝业集团安徽有限公司

上海绿地集团安徽房地产事业部

合肥华邦集团有限公司

中铁四局集团房地产开发有限公司

华润置地(合肥)有限公司

合肥万达广场投资有限公司

安徽省高速地产集团有限公司

恒盛恒茂(合肥)房地产开发有限公司

合肥天威置业有限公司

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新安直播员：让我们再次用热烈的掌声祝贺获奖企业，期待他们在2013年一如既往打造购房者满意的好房子，再创辉煌。

新安直播员：今天的晚会，除了有权威的奖项名单送出外，还有数量众多的超级大奖相送。跟以往的抽奖方式不同，今年咱们的新安房产网可是紧跟网络形势，采用的是”微博签到抽奖“。

新安直播员：“接下来我们将抽取今天的第一组奖——三等奖，共计10名，奖品是品牌面包机。有请咱们的帅哥工作人员准备，大屏幕动起来啊!”主持人介绍。

……

新安直播员：屏幕滚起来，十名三等奖获得者产生，恭喜他们，他们将获得面包机一台。

新安直播员：三等奖抽取结束，接下来的奖品更加丰厚，今天的二等奖奖品是ipadmini，一等奖奖品是2万元现金券，好期待哇。

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新安直播员：突破第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典将颁发今晚的第二批获奖名单。

2012安徽地产最高成就金奖颁发现场。

点石成金，极善尽美，热烈祝贺以下企业获得“2012安徽地产最高成就金奖”：

合肥世纪城置业有限责任公司

安徽新华房地产有限公司

合肥滨湖投资控股集团有限公司

合肥保利房地产开发有限公司

合肥万科置业有限公司

厦门国贸房地产集团有限公司

中国铁建房地产集团合肥置业有限公司

蓝鼎投资集团有限公司

安徽泉山湖置业有限公司

安徽悠然蓝溪旅游开发有限公司

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新安直播员：大奖颁发之后，又到了咱们送礼物的时候啦!

新安直播员：接下来要进入第二轮的抽奖环节。即将要为大家揭晓的是二等奖，共计2名，奖品为ipadmini，大屏幕滚动起来啊!

……

第四届安徽楼市总评榜颁奖盛典二等奖抽取。

新安直播员：恭喜我们的获奖嘉宾。现在，ipadmini已经名花有主了。可是，更为诱人的一等奖：亚振家具2万元现金券还没有诞生。好心动哇。

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新安直播员：下面我们要颁发的一个奖项可是一项含金量极高的奖，都说“金杯银杯不如老百姓的口碑”，我们要颁发的就是“2012安徽消费者最满意品牌金奖”，请看大屏幕!

2012安徽消费者最满意品牌金奖颁发现场。

诚信是灵魂，口碑是美貌，热烈祝贺以下企业获得“2012安徽消费者最满意品牌金奖”：

安徽信达房地产开发有限公司

安徽华地置业有限公司

安徽中环投资集团

福建金辉安徽房地产有限公司

安徽融侨置业有限公司

合肥禹洲房地产开发有限公司

中海宏洋地产(合肥)有限公司

安徽圣联股份投资有限公司

安徽高速公路投资有限公司

安徽省池州市东池置业有限公司

淮南市广弘地产开发有限公司

安直播员：这个奖项太有分量了，在现场，主持人采访一下咱们的获奖单位。

“作为获奖企业代表，您觉得咱们的企业怎么才能做到让消费者满意呢?”

“客户的满意是企业存在的价值”、“对于消费而言，最重要的一个是产品、一个是服务”、“性价比”……

安直播员：获奖单位分别给出了自己的答案。

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新安直播员：在颁奖结束后，新安房产网客户服务部总监陈健先生给大家介绍2013年新安房产网的营销产品到底有哪些突破?

新安直播员：“尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好。首先感谢大家长期以来对我们新安房产网的信任，感谢大家选择新安房产网作为合作伙伴。”新安房产网陈健向现场客户表示感谢。

2013年，新安房产网将为合作伙伴奉上更多营销服务和产品，和大家一起有新的突破。

2013年，新安房产网为各位准备的是—“TOP营销服务和产品”。

这是新安房产网为更好地服务客户所制定的新战略，重点提升营销服务水平，打造更多优质的营销产品。

TOP营销服务和产品将为客户带去顶级的营销服务，突破的营销支持，让合作伙伴们的营销TOP!TOP!更TOP!

TOP既是一个美好地愿景，也是一次真正的行动，他是由3个字母组成，即Target (目标)，Operation (运营)，Platform (平台)。

2013年我们营销服务和产品的目标是——“更专业的营销服务和产品，最大化提升客户的营销价值，更有效地达成交易，帮客户赚更多的钱，帮客户省更多的钱!”

时代快速发展，营销模式不断变革。新安房产网一直在营销模式探索上发力，2013年将为大家提供更多有特色的玩法，以更好的抓住网络时代快速发展所产生的营销机遇。

下面，我简单介绍一些新的玩法。

广告界中流传这样的话——50%的广告费都是被浪费的。但那是以前，在互联网中，用户行为是可见的，我们利用特殊的资源和技术，分析用户行为，判断其真正的需要，然后把相应的广告信息推给他。这便是我们的“行为定向广告”，可以帮助合作伙伴找到更精准的客户，让广告更有效。

活动营销是一种主动的营销方式，有效的活动营销将会提升品牌，激增人气和达成交易。新安房产网提供2类活动营销服务：一是“品牌活动”，2012年做了总评榜、返乡置业、买断风暴等很成功的系列活动，2013年会继续做更多更好的品牌活动。

二是“定制活动”——根据楼盘的销售节点、类型、客户群等，量身定制相应的活动，线上线下结合进行，更立体，能有效地促进楼盘的推广，以及精准的客户导引。

曾经轰动全国的“砍价联盟”目前拥有近20万活跃会员，成功的团购、看房团等相关活动。2013年将再次发力，做大、做深、做强，像滚雪球一样越滚越大，以更好的服务客户。

通过构建精准营销体系，打造出精准营销系统，帮助客户有针对性地进行推广，精确锁定潜在购房者。

构建全新的“内容营销系统”，多维多层面打造精品内容，在内容中进行更有效的软性营销，用户更能接受并带来转化。

其他更多特色营销服务和产品敬请关注!

2013年新安房产网将继续在平台上投入更多，营销平台会更多，更强。

全省站点发力，让更多地市的站点成为最佳的营销平台，由点到面。目前已有多家合作客户在多个地市网站上进行广告营销，抓住了更多目标客户。

多终端，覆盖面更广，将从传统的电脑，扩展到各种手机、平板电脑、电视等上面，网站将兼容所有的平台，并推出全新的移动客户端。

在原有网站基础上，2013年将上线多个新的频道进行运营，多个频道会升级。

新安房产网经过6年多的品牌积累，品牌上越来越强，流量上更是节节高升，潜在购房者会员越来越多。这些都让新安房产网的营销平台更强。

最后，想说下TOP还有另一层含义——The Optimum Partner，愿我们是最佳合作伙伴!谢谢大家!

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新安直播员：在一段个人介绍VCR之后，现场用热烈的掌声，欢迎尊贵的客人：陈宝存会长。

新安直播员：陈宝存为亚太城市研究会房地产分会会长、中国低碳产业联盟副主席、著名地产评论人。中国低碳产业联盟副主席、中国低碳产业联盟房地产分会会长、全经联研究院副院长。

新安直播员：陈宝存会长给我们带来主题为”宏调之误与城镇化机遇“的主题演讲。

陈宝存会长“宏调之误与城镇化机遇”主题演讲。

陈宝存：这次是要总结一下十年以来的调控政策和它的失误。

陈宝存辣评中国楼市十年调控

热辣观点之：宏观调控十年的政策没有一项是对的!

热辣观点之：2002年中国房地产刚刚开局，不可能出生的孩子就虚胖!

在去年年底北京的某个论坛中，我刚一进入现场，就被一个视频记者拦下来了，他问我，你最想说的一句话是什么?

我说，我想说的是宏观调控十年的政策没有一项是对的，全都是错误的!一个小时之后，会议开始了，论坛中就有一个人说十年的政策没有一项是对的。当然我们俩不认识，只是我们有了共识。

宏调之误在哪里?

2002年清华大学魏杰教授声称房价泡沫必须破，否则年底跳楼谢罪!这一论调惊动了当时的朱镕基总理。据我分析，原因应该是1993年的治理整顿。当时海南、深圳整个楼市的危机影响了朱镕基总理对楼市的预估。2002年下半年，国务院指示住建部负责调查。半年之后，调查的结论拿回来了，调查的结果是中国楼市没有泡沫，因为刚刚出生。

2002年中国房地产刚刚开局，不可能出生的孩子就虚胖。那个时候，北京三环一转，晚上黑灯的，那是2002年的情况， 2012年及之后，北京三环、四环、五环也没有黑灯的。所以这个结论影响当时的政风。

2002年5月9号国土部签发11号文《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2002年6月26日，北京市出台《关于停止经营型项目国有土地协议出让的通知》，实际上我们的土地也属于绿化隔离地区的开发。

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热辣观点之：房地产作为国民经济的支柱产业,影响房地产市场深远!

2003年6月13日，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台，最初的政策一般称为121号，8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式将房地产作为国民经济的支柱产业，这个政策应该是否定央行的121号房贷新政，8月份因为支柱产业确定，政策也就调整。在我看来，这么多年力度最大的调控，对房企影响最大的就是这个政策。

热辣观点之：招拍挂方式出让的确立，是空手套白狼!

所谓3月31日国土部、监察部联合下发《关于继续开展经营型土地使用权招标拍卖挂牌出让情况检查工作的情况》，要求各地必须于8月31日前将历史遗留问题处理完毕，所有经营性土地今后将通过招拍挂方式出让，史称8·31大限，我们最怕这个政策，这个8·31大限，在我的眼里有几种作用，第一就是空手套白狼。

此外，原来大家八仙过海各显神通，但是土地招拍挂实施之后，当时的土地储备中心一家收储土地，造成2005、2006年两年的土地供应掉价。比如北京、上海，2005年、2006年土地供应，较2004年大幅度下降。实际上一线城市，包括很多二线城市也都下降了。

我总结，在十年调控中，六年不动地，房价是不涨会飞的，这是最恶劣的，因为它造成的影响就是后来的土地拍卖。原来老百姓本来不知道地值钱，一拍卖拍出了五百万，老百姓很明白的，这就是后来拆迁实施难度越来越大的主要原因。

2012年北京的项目，在五环包括征地协议35万一亩，最后500万、1000万一亩。在1998年之前土地国有化，老百姓的耕地，相当于二十年的土地承包权，我们叫做零地价收储，因为主人是国家，但是这个政策之后，土地的主人事实上已经成了老百姓，这样反过来助推征地与补偿安置价格。

但是媒体、专家、各个部委就没有讲清楚，土地价包含什么，最早的土地价格除了给老百姓征地的补偿之外，还要把40%交给地方政府，那是土地出让金。

2005年初，3月份有一个国八条，5月份有一个新国八条，这两个政策出台之后的8月份，华润地产创造了天价地。2006年有国六条，2010年所有的调控政策，在2005年、2006年都反复出台了多少次，起到作用没有?

没有。

因为紧缩地根和银根，中国人民银行和中国银监会于2007年9月27日联合发布的《关于加强商住性房地产信贷管理的通知》，我们称之为9·27。当然还有很多政策都是加息，2007年大规模加息，2008年大规模提款。这样的政策造成了2008年经济的严重箫条。

2008年我在中国中野集团，我的负责项目是50万平米的住宅。当然，那项目得背后就是最高点。我们在抢这块地的同时，就造成了高地价。当时周边的房价在四千五的时候，我们高层卖八千，多层一万三，当然我们还走后门。

但是，2008年年中的时候，我们就看到，钢铁厂全都基本通胀，所有的建筑公司都放假回家了，2008年年终的时候，两千万农民工回家了。劳动部说政策要是不调整，九千万农民工会下降。

从去年开始，大家如果关注的话，应该能看到，所有歪曲四万亿的人都是别有用心的。我认为，五年内，四万亿肯定能救市。我们清楚，中国九千万农民工，那才是和谐稳定最大的问题。2008年到9·16之后，有契税、税率下调、暂免征收印花税、暂免征收土地增值税等政策，地方可制定鼓励住房消费收费减免政策。

这算救市吗?

四万亿中，两万亿给了高铁，没有房地产一分钱的事。最终老百姓第一个选择买房。

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辣评观点之：股市要是衰落的话，楼价一定要涨，股市要是涨的话，一定是买房

股市要是衰落的话，楼价一定要涨，股市要是涨的话，一定是买房。中国的消费习惯就这样。

2009年9月份，当时政策转向，像北京的房价有很多的楼盘基本都是上涨一倍。国家统计局说，2006年国家房价上涨1.5%，实际上北京2005年涨了百分之十几。究竟大家有没有实力，有没有购买力呢?2008年八千元的房价为什么抢?所以说还是有购买力，但是真的不知道到底有多大的购买力。

北京特别明显的是，从2009年开始已经转到五环以外的土地供应，而且是毛地供应，当时净地太少，毛地太多。

辣评观点之：一个礼盒装了旧的东西，有效期不会超过三个月

虽然说2009年9月份的政策开始抑制性的调控，但没有起到作用。2010年年初，当时前面的背景是大规模的拿天价地。2010年年初，北京出了几个天价地，央企拿了天价地，又搞出了国十条，国十条发布2010年的10号文，2010年的调控还是一点效果没有，最后又发生了根本的逆转，到9月末，出了很多的政策，当时这个政策因为还没有统一宣布，很多的媒体记者都采访我们，说据央视的消息，要出台一系列的政策，要促使房价回到2002年。我说，房价怎么回到2002年?一个礼盒装了旧的东西，有效期不会超过三个月。这个政策根本就不可能使房价回到2002年，这些是没有用的政策，一个月之后又失效了。

屡屡出政策，都没有用。怎么办?

到2011年年初，国务院办公厅组织各部门的专家开会，落实的就是1月26日，开始研究新国八条，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时间内，要从严制定和执行住房限购措施。

2011年的年底，3600万套保障房。保障房能建的话就不怕经济衰退，就不会造成整个2011年中国经济的下降。

2012年年初，所有的政策都在稳增长。去年年初的时候，第二季度房价开始涨，主要是稳增长的政策，包括2013年开始继续稳增长。

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陈宝存：市场有很多种需求 城镇化中房企大有机遇

梳理政策的目的，是想说城镇化的机遇。做房企的都知道，市场有很多种需求。

前几天，南京有一个大学教授讲话，南京只有八年的建设，因为新增人口没有增长。我们说这是特殊条件，实际上市场需求，第一点就是新增城市人口年均增长1500万。我觉得未来城市化进程可能是放缓，而不是说在原来的基础上加速。

第二点是刚需的新增城市人口，城市改造、棚改、旧改、城中村，这就是改造的过程，这个需求在这方面表现得不是非常明显。

第三个需求是刚性需求的一部分，就是城市婚房与分户需求与学区房需求。我有好多的朋友可能是夫妻各一套，老人一套。

第四个需求是城市居民住房改善需求。信贷政策要做调整，但是现在可能要做一个调整，那就是鼓励改善。

第五个商业地产的投资需求;第六个是旅游文化休闲地产的需求。官方数据，城市化率是百分之五十一点几，其中有2.3亿流动人口。

城市化可以作为城市化过程中腾退土地，建设用地置换到城市周边的主要手段。未来的发展重点是城市化的中西部平衡，在成都的市场，太多的往成都转;房企主战场分化，大中型全面布局、中小型战场下移。朱中一的数据非常乐观的支持咱们的房地产企业，陈淮先生的预计，未来二十年，现有存量房由于各种因素面临拆迁的还有一半以上。

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陈宝存谈城镇化机遇

房企转型区域篇。一线资源枯竭与限购政策，二三线城市成为1500万新增人口的转移方向。多种原因，东部饱和，中西部成为未来产业与人群转移的方向，因为一线城市成本太高。县级市、扩权县、县城、建制镇，城镇化进程作为城市化进程的市场。

房企转型产业篇。企业转型的概念利用，低碳节能等产业政府的支持力度大，熟练政策补贴运用。现在政策可以补贴地价的方式拿地，华东地区有好多工业地区，基本上五万一亩。

房企转型的误区。原有政府资源的缺失，银行支持中小企业的力度远远低于大中型城市;单个中小企业很难完成金融创新;地方政府对房地产开发行业不支持、不环境态度造成潜规则和成本高昂;市场区划活动远远低于一二线重点城市。

陈保存：未来房价五年翻番

中心城区土地供应吃紧，征地拆迁价格高昂，土地收储环节症结难解，学区房推涨城市中心房价房租，稳增长下的货币超发与收入翻番计划，轨道交通建设大提速，推涨郊区房价翻番。

大家都说我为什么老带红围巾。第一个，龙年是我的本命年，第二，中国楼市永远是春天。

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新安直播员：中国·安徽地产高峰论坛正式开始。

女主持人：非常感谢您给我们现场所有的朋友共同分享了这十年来国家宏观调控的政策，让我们真的受益匪浅，大家希望凝聚力的互动一下，我们直接的问题希望您能帮助我们解答!

中国·安徽地产高峰论坛现场。

同时有请合肥学院房地产研究所所长朱德开，安徽商业经济学会的副秘书长孔令刚。

女主持人：说到2012年我想请问一下三位，2012年在您心中是怎样的?

孔令刚：各位大家下午好!2012年我很难用一句话形容，还是用两个字“调整”来形容，调整是对2012年的整个楼市，对区域行业的观察角度来谈，不做更多的评价，谢谢!

女主持人：我们有请朱所长也跟我们分享一下。

朱德开：各位嘉宾，大家下午好!我用“转型”来形容2012年的楼市。

女主持人：陈会长怎么回顾2012年的楼市。

陈宝存：我觉得全国市场2012年是稳定成长，不管是销售额还是销售业绩，除了土地供应，其余的都在成长。

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女主持人：我相信大家认可了整个2012年在成长当中，在调控当中，刚刚我们的朱所长提到了转型，其实我也留意到了，在2012年大型的品牌企业，战略发生了一些调整，比如说万科进军商业地产了，绿城也开始尝试农业现代化了，万达也在转型。对于大牌房企的战略转型，预示着未来房地产会有怎样的战略布局?

孔令刚：未来开发模式多样化与业态多元化并存

孔令刚：根据主持人说的这些发展格局，从开发企业来讲，首先是他们的开发模式多样化，第二是开发业态的多元化。多样化和多元化是未来房地产开发模式的大趋势。对城镇化来说，对城市来讲，改变城市面貌，提升城市品质的并不仅仅是住宅，需要更多的商业城市，包括文化城市。我们的很多大型开发企业，他们已经率先的转型，特别是长期做住宅开发的万科，已经在2008年开始进军商业地产。 女主持人：最后提到的一点，我觉得也是一个忠告，所有的房地产企业，不能觉得所有的商业地产这块比较火，我们就都开始进军商业地产，我们要把好自己的脉，看看自己的实力。

我们还要跟朱所长分享一下，2012年很多的楼盘都在不断地突破，大到战略，小到经营策略，在2013年会出现哪些新的营销手段呢?

朱德开:调控总体不变 以价换量是优势

朱德开：房地产的问题说到底，是我们国家经济发展方式的问题，只要中国的经济发展方式还没有根本的转移，房地产宏观调控的总体是不会变化的。如果要有变化，只能是适当的调整。宏观调控在未来很长时间内是常态，在这种常态的背景下，房地产企业营销模式可能要经过一系列创新。

第一个趋势，是房地产企业肯定要加强与网络的结合，就像导弹一样，锁定我们的目标，且目标锁定越来越明确，这可以借助现代网络，是很容易做到的。

第二个趋势，我们的开发企业可能利用很多媒体以及其他的公共关系和公益活动，以价换量，这种方式仍然是一个优势。中国的消费者对价格是比较敏感的，适当的降价是吸引消费者的好方式。

第三个趋势，房地产企业加强了与客户的互动，在通过客户的营销渠道，以老客户带动新客户，这可能也是将来非常重要的方面。

最后，就是开发企业不仅仅是满足适应市场的需要，他们可能要立足于未来，看到五年乃至十年以后房地产业的发展趋势，这种趋势不仅仅是引导趋势，可能还要创造一种需求，给我们的城市居民带来新的产品。新的理念、新的消费观、新的方式的出现创造这种需求。

女主持人：如果我在微博上稍微提到跟房子有关系的字眼的时候，立刻有很多房地产商锁定我加我，网络的力量非常大，所以我也相信在未来的一年当中，可能也会有更多的房产企业看中媒体的力量，看中网络的力量，也希望网络媒体让更多的人通过网络媒体认识他们的品牌，认识他们的楼盘，谢谢您的分享。

女主持人：陈会长分享一下，人家问你楼市和股市有什么关联?股市跌大伙儿就要买房，股市涨就有钱了所以还要买房子，我们在一片看好当中开局了，您觉得2013年房地产的价格走势会如何?关键是您给我们的购房者有那些建议?

陈宝存：千万不要等 1年不买房等于白干1年

陈宝存：现在有一点，大家都破灭了对降价的希望，但是对于2013年楼市的价格增长，我还是用一个“稳”字。从供需的角度考虑，暴涨完完全全是具备条件了。今年的土地确实是严重下降的，未来土地价格将上升10倍，大家等着房价下降的可能性是没有的。我希望今年的房价是比较稳定的成长，控制在10%以内。不过这也不好说， 2009年房价才涨到1.5%。我觉得北京二手房应该有20%的上涨空间，新房有10%的上涨空间，其他的城市可能稍微低一点，但是上涨是没有问题。所以消费者不要等，永远是买得越早越好。

女主持人：您说千万别等，我就想到我特别好的朋友，买房的时候说我才存了二十万，付首付多一点点，付50%又不够，还是再等一年吧!结果多干了一年房价涨的等于白干了。我们发微博的同仁，赶快通过微博发出去，告诉你身边一直在观望的朋友，不然的话，2013年您又白干了一年。我们应该通过网络的力量，通过新安房产网现场直播的力量，告诉那些准备购房的朋友不要观望了，通过一年的观望时间，去年一年的工作真的是白干了。

我们特别感谢三位，让我们充满信心地迈向了2013年，也让我们坚信2013年房地产会朝着非常健康的方向走去。感谢三位!

男主持人：再次的感谢我们的三位嘉宾给我们带来这么多思想的碰撞，他们对楼市、对地产行业的真知灼见，让我们受益匪浅。 

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新安直播员：现在，我们进入一个激动人心的环节，抽取今天的一等奖。奖品是由亚振家具提供的价值2万元的家具现金券。看看这个终极大奖到底谁会获得，请看大屏幕。

(微博抽奖)

恭喜这位幸运儿，他将获得价值2万元的家具现金券。

“跟全场的嘉宾说一下祝福的话。”

获奖嘉宾：非常感谢新安房产网给我这次机会，我希望在新的一年中，房地产事业会越来越好。

新安直播员：“在发放一等奖奖品之前，让我们再请上另外一位超级大奖的获得者，那就是参与我们总评榜全省网络票选的网友，他将获得ipadmini一部。”主持人介绍。

新安直播员：网络票选大奖得主网友徐琪飞，恭喜他。

新安直播员：再次感谢亚振家具赞助的奖品。也感谢网友对总评榜活动的支持。

一等奖得主以及网络票选大奖得主合影。

新安直播员：最后，有请我们的歌手，给大家带来歌曲《怒放的生命》，送给我们的安徽楼市，送给我们的地产精英，更送给2013年的新安房产网。最后，祝大家——红红火火，万事如意。

新安直播员：晚会到此结束!请大家有序离场，到签到处领取奖品，再见!

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